Πέμπτη, 15 Ιανουαρίου 2015

ΑΠΟΦΑΣΗ ΜΕΙΩΣΗΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΗΣ ΜΙΣΘΩΣΗΣ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 288 ΤΟΥ ΑΣΤΙΚΟΥ ΚΩΔΙΚΑ (ΤΟ ΝΟΜΙΚΑ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΝ ΜΕΡΟΣ ΤΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΕΠΙΣΗΜΑΙΝΕΤΑΙ ΜΕ ΜΠΛΕ ΓΡΑΜΜΑΤΑ)

ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ
                                                                                                                ΕΚ


Αριθμός 776 /2014
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ

      Αποτελούμενο από τη Δικαστή Ιωάννα Δούκα, Εφέτη, η οποία ορίσθηκε από τη Διευθύνουσα το Εφετείο Πειραιώς, και από τη Γραμματέα Γεωργία Λογοθέτη.
      Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 5 Δεκεμβρίου 2013 , για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ των :
ΚΑΛΟΥΝΤΟΣ - ΕΚΚΑΛΟΥΝΤΟΣ : Ν...... Ρ.............. του Κ............., κατοίκου Πειραιά, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Εμμανουήλ Τσαλικίδη.
ΚΑΘΗΣ Η ΚΛΗΣΗ-ΕΦΕΣΙΒΛΗΤΗΣ: 1) Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία «.........................», που εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο Αθανάσιο Ψάλτη.
     Ο εκκαλών Ν........... Ρ........... άσκησε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς την από 03-01-2013 και με αριθ. εκθ. καταθ. 52/ 2013 αγωγή, επί της οποίας εκδόθηκε η με αριθ. 2787/ 2013 απόφαση του παραπάνω Δικαστηρίου, που απέρριψε την αγωγή .
    Την απόφαση αυτή προσέβαλε ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου ο ενάγων και ήδη εκκαλών Ν............ Ρ........., με την από 27-06-2013 και με αριθ. εκθ. καταθ. 581/ 2013 έφεση, της οποίας δικάσιμος ορίστηκε η 19η-9-2013 κατά την οποία δεν συζητήθηκε η έφεση.
    Ήδη με την από 30-09-2013 και με αριθ. καταθ. 1090/ 2013 κλήση του ενάγοντος και ήδη εκκαλούντος Ν.............Ρ.........., επαναφέρεται προς εκδίκαση η προκειμένη υπόθεση στη δικάσιμο που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας.
     Η υπόθεση εκφωνήθηκε με τη σειρά της από το οικείο πινάκιο και συζητήθηκε.
      Οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων αφού έλαβαν διαδοχικά το λόγο από την Πρόεδρο, αναφέρθηκαν στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.
ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΚΑΙ ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
    Ενώπιον του Πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς ασκήθηκαν και συνεκδικάστηκαν λόγω πρόδηλης μεταξύ τους συνάφειας κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 6 ^ 7 επ. ΚΠολΔ) οι παρακάτω αγωγή πρόσθετες παρεμβάσεις και ανταγωγή : 1) Η από 3-1-2013 (αριθ. καταθ. 52/2013) αγωγή του  μισθωτή Ν............. Ρ............ κατά της εκμισθώτριάς του ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία «.....................» με την οποία ο ενάγων επικαλούμενος απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών, την οποία αναλύει επαρκώς στο δικόγραφο της (οικονομική κρίση, μείωση ταξιδιωτών, ακτοπλοϊκής κίνησης κλπ.), η οποία επισυνέβη μετά τη σύναψη της μισθώσεως, ζήτησε να μειωθεί το συμφωνημένο μίσθωμα, λόγω μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου κατά το αναφερόμενο σ' αυτή (αγωγή) ποσό. 2) Οι ασκηθείσες με τις από 21-3-2013 πρόσθετες παρεμβάσεις των συγκυρίων του μισθίου ακινήτου και εκμισθωτών της ως άνω εναγομένης μισθώτριάς του f των σωματείων «....................» και «.................» με την οποία ζήτησαν την απόρριψη της αγωγής. 3) Η ασκηθείσα με τις από 21-3-2013 προτάσεις και με δήλωση που καταχωρήθηκε στα πρακτικά συνεδριάσεως ανταγωγή της αντενάγουσας - εναγομένης μισθώτριας εταιρίας «............................» κατά του αντεναγομένου - ενάγοντος μισθωτή με την οποία ζήτησε α) να υποχρεωθεί ο τελευταίος να της αποδώσει τη χρήση μισθίου διότι η μίσθωση έληξε με καταγγελία εξαιτίας μη καταβολής των μισθωμάτων των μηνών Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου-Μαρτίου 2013 συνολικού ποσού (3000 € x 3 μήνες) 9.000 ΕΥΡΩ β) να υποχρεωθεί να της καταβάλει τα μισθώματα αυτά. Επ' αυτών εκδόθηκε η εκκαλουμένη απόφαση (2787/2013) η οποία απέρριψε α) την αγωγή ως ουσιαστικά αβάσιμη β) τις πρόσθετες παρεμβάσεις ως απαράδεκτες και ανέβαλε την έκδοση απόφασης αναφορικά με το αίτημα της ανταγωγής περί απόδοσης της χρήσης του μισθίου και δέχθηκε αυτή (ανταγωγή) ως ουσιαστικά βάσιμη κατά το αίτημα της επιδίκασης των οφειλομένων μισθωμάτων.
      Κατά της απόφασης αυτής παραπονείται ο ενάγων, που ηττήθηκε πρωτοδίκως,...
με την κρινόμενη από 27-6-2013 (αριθ. καταθ. 581/2013) έφεσή του για πλημμελή εκτίμηση των αποδείξεων και ζητεί την εξαφάνιση της προκειμένου να γίνει δεκτή η αγωγή του. Η έφεση αυτή έχει ασκηθεί σύμφωνα με τις νομικές διατυπώσεις και εμπροθέσμως και επομένως είναι τυπικά δεκτή και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω κατ' ουσίαν (άρθρα 495, επομ. 511, 513, 553 παρ. 1, 652 παρ. 1, 654 παρ. 2 ΚΠολΔ). Σημειωτέον ότι η κρινόμενη έφεση δεν ήταν αναγκαίο να στρέφεται και κατά των σωματείων «.........................» και «....................» που άσκησαν πρόσθετη παρέμβαση, υπέρ της εναγομένης εταιρίας, που νίκησε πρωτοδίκως και κατά της οποίας απευθύνεται η έφεση (ΑΠ 136/1982 ΕλΔνη 24 σελ. 435, Εφ. Ναυπλ. 287/2004 Αρχ. Νομ. 56 (2005) σελ. 181). Η απεύθυνση όμως αυτού του δικογράφου της έφεσης θα θεωρηθεί ως κλήση των πρόσθετων παρεμβάσεων (ΕΑ 1548/1985 ΕλΔνη 26 σελ. 710). Στα  τελευταία επιδόθηκε αντίγραφο της κρινόμενης έφεσης με πράξη προσδιορισμού δικασίμου για την 19-9-2014, (βλ. τις 10383 Β και 10385 εκθέσεις επιδόσεως της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Αθηνών Κυριακής Βασιλοπούλου) και της από 30-9-2013 (αριθμ. κατάθ. 1090/2013) κλήσεως με την οποία προσδιορίστηκε εκ νέου η συζήτηση της υπόθεσης για την παρούσα δικάσιμο (βλ. τις 5976 και 5977/22-10-2013 εκθέσεις επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών Δημητρίου Αράπη).
     Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης υποχρεούται να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη», εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπει) άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε η διάταξη αυτή στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο, το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης (Ολ. 3/2014, 7/1997). Εξάλλου από τις διατάξεις του άρθρου 7 (παράγραφοι 1 έως 3) του ΠΔ/τος 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί  εμπορικών μισθώσεων» προκύπτει εκτός άλλων ότι επί εμπορικών μισθώσεων και γενικά των προστατευομένων από το νόμο αυτών μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά χρονικά διαστήματα και κατά το ύψος που προβλέπεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος που συνομολογείται μετά την 1η Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση) για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης χωρίς δικαστική  μεσολάβηση, στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή αυτή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών κατανάλωσης του μήνα της αναπροσαρμογής με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή) όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος. Τέλος με την παράγραφο 4 του αυτού άρθρου ορίστηκε ότι σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 του ΑΚ. Εξάλλου η αναφορά στο νόμο μόνο του τελευταίου άρθρου δεν υποδηλώνει βούληση αποκλεισμού αναπροσαρμογής του μισθώματος υπό τις προϋποθέσεις της εφαρμοστέας, όπως προαναφέρθηκε, σε κάθε οφειλή διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ. Ο μισθωτής επομένως δεν αποκλείεται ενόψει και του άρθρου 44 του ως άνω ΠΔ/τος  που ορίζει ότι οι μισθώσεις του εν λόγω διατάγματος, εφ' όσον δεν ορίζεται κάτι άλλο σε αυτό, διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους και τις διατάξεις του ΑΚ, να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλομένου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφ' όσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος, στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (Ολ. ΑΠ 3/2014).Ειδικότερα, έργο του Δικαστηρίου, προκειμένου ν' αποφασίσει την αναπροσαρμογή συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλομένου και του «ελευθέρου» -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας – το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το Δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστεως να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής κατά τις αρχές της καλής πίστης υπάρχει όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει κατά τα συναλλακτικά ήθη τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφ' όσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θ' ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δε θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Περαιτέρω το δικαίωμα αναπροσαρμογής κατά τη διάταξη του άρθρου 288 είναι διαπλαστικό  και κατά συνέπεια τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. (ΑΠ 1325/2013 ΧρΙΔ 2014, σελ. 111, ΝοΒ 2014 σελ. 310).
      Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων που εξετάστηκαν στο ακροατήριο του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά δημοσίας συνεδριάσεως αυτού και απ' όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που νόμιμα προσκομίζουν και επικαλούνται οι διάδικοι αποδείχθηκαν τα παρακάτω πραγματικά περιστατικά : Δυνάμει του από 23-4-2010 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως ακινήτου ο ενάγων υπομίσθωσε από την εναγομένη και ήδη εφεσίβλητη εταιρία με την επωνυμία «....................» έναν ισόγειο χώρο που βρίσκεται σε πολυώροφη οικοδομή επί της οδού Ά................ αριθ. 4 (Πλατεία Κ..................) στον Πειραιά Αττικής επιφανείας 65 τ.μ. (μετά του παταριού) προκειμένου να το χρησιμοποιήσει για την άσκηση της εμπορικής της δραστηριότητας και δη την παροχή τουριστικών υπηρεσιών στις οποίες περιλαμβάνεται η έκδοση εισιτηρίων κλπ. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε τριετής αρχομένη την 1-5-2010 και λήγουσα την 1-5-2013 η οποία όμως ισχύει για 12 χρόνια δηλαδή μέχρι και 1-5-2022 (άρθρο 5 ΠΔ 34/1996), ενώ το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για τα δύο πρώτα έτη στης μίσθωσης στο ποσό των 3.000 ΕΥΡΩ, πλέον τέλους χαρτοσήμου εκ ποσοστού 3,6% καταβαλλόμενο μέσα στο πρώτο πενθήμερο εκάστου μισθωτικού μηνός και ότι συμφωνήθηκε ότι θα αναπροσαρμόζεται ετησίως σύμφωνα με τον Δείκτη Τιμών καταναλωτή της Ελλάδος το μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως δημοσιεύεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία Ελλάδος, προσαυξημένο κατά μία ποσοστιαία μονάδα, το οποίο θα υπολογίζεται επί του τελευταίου κάθε φορά μισθώματος. Το μηνιαίο μίσθωμα κατά τη συζήτηση της κρινόμενης αγωγής αναλογούσε στο ποσό των 3.000  ευρώ κατόπιν συμφωνίας των συμβαλλομένων μερών. Το επίδικο μίσθιο, όπως και ολόκληρη η οικοδομή στην οποίαν βρίσκεται αυτό, είναι ιδιοκτησίας του κοινωφελούς Σωματείου «..................» και του Κοινωφελούς Ιδρύματος με την επωνυμία «.................», τα οποία και εκμίσθωσαν αυτό (επίδικο μίσθιο) στην εναγομένη δυνάμει της από 3-4-2003 σύμβασης μίσθωσης υπό τον όρο της επισκευής, ανακαίνισης, αναδιαρρύθμισης και αξιοποίησης του ανωτέρω κτιρίου. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι το μίσθιο, το οποίο όπως προαναφέρθηκε βρίσκεται επί της οδού Άστιγγος αριθ. 4, αφενός μεν υπομισθώθηκε στην ενάγουσα σε άριστη κατάσταση, λόγω της πρόσφατης από την εναγομένη ανακαίνισης-ανακατασκευής του, αφετέρου δε βρίσκεται σε πλεονεκτική θέση, με πρόσοψη προς την προκυμαία, ώστε γίνεται άμεσα αντιληπτό από τους τουρίστες, γεγονός το οποίο κατά κύριο λόγο τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν τη συμφωνία τους περί του ύψους του μισθώματος. Ωστόσο, είναι γεγονός ότι από τα τέλη του έτους του 2010 έχουν μεταβληθεί οι οικονομικές συνθήκες λόγω της οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα μας, εξαιτίας της οποίας ελήφθησαν σκληρά  οικονομικά μέτρα, επιβλήθησαν πρόσθετοι φόροι, αυξήθηκε ο ειδικός φόρος καυσίμων, οι ασφαλιστικές εισφορές, κλπ. που είχαν ως συνέπεια τη μείωση της κατανάλωσης, την αύξηση της ανεργίας, το κλείσιμο εκατοντάδων επιχειρήσεων και την απροθυμία προς άσκηση νέων επιχειρήσεων και έτσι πολλά ακίνητα στα οποία στεγάζονταν επιχειρήσεις να μένουν κλειστά και χωρίς δυνατότητα εκμίσθωσης τους. Μεταξύ των επιχειρήσεων που είχαν πληγεί από την κρίση είναι και οι τουριστικές επιχειρήσεις και ειδικότερα τα πρακτορεία έκδοσης εισιτηρίων ενόψει μάλιστα και του γεγονότος ότι η προμήθεια των εισιτηρίων γίνεται κατά μεγάλο ποσοστό μέσω ΙΝΤΕΡΝΕΤ, με συνέπεια τη μείωση του τζίρου τους. Σημειωτέον στην ίδια περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο κατάστημα, έκλεισε επιχείρηση ομοίου αντικειμένου με αυτό του ενάγοντος (ΕΝΤΕΛ ΤΡΑΒΕΛ). Το τελευταίο όμως διάστημα υπήρξε μια σχετική ανάκαμψη στις επιχειρήσεις αυτές, λόγω της αυξημένης κίνησης τουριστών στην χώρα μας, χωρίς όμως να προκύπτει και αύξηση των μισθωτικών αξιών των ακινήτων. Ακολούθως σχετικά με το ελεύθερο μίσθωμα που μπορεί να επιτευχθεί στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο ακίνητο, σε συνθήκες ελεύθερης συναλλαγής, ο ενάγων επικαλείται : 1) ένα κατάστημα 80 τμ. (μετά του παταριού) το οποίο επίσης βρίσκεται στην ίδια οικοδομή (Ά....... 4) και το οποίο εκμισθώνουν από 1-1-2013 τα ως άνω σωματεία στην εταιρεία «I και Ν.............. ΕΠΕ» με το ίδιο εμπορικό αντικείμενο με αυτό του ενάγοντος έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.100 ευρώ, 2) ένα ισόγειο κατάστημα εμβαδού 65 τ.μ. (χωρίς πατάρι) που βρίσκεται στην ίδια περιοχή (Α...... Τ....... αριθμ. 3) το οποίο είναι μισθωμένο προς 650 ευρώ μηνιαίως από τις 2-12-2011. Σημειωτέον ότι το όμοιο, με το επίδικο κατάστημα (Ά.........2 και Α...... Τ........) εμβαδού 130 τ.μ. έχει εκμισθώσει έναντι μηνιαίου μισθώματος 3.000 ΕΥΡΩ και ο μισθωτής του και μάρτυρας στην παρούσα υπόθεση Γ..........  Κ........ διαπραγματεύεται τη μείωση του μισθώματος σε ποσοστό 25%.
     Ενόψει των ανωτέρω η πραγματική αξία του μισθίου ακινήτου έχει υποστεί μείωση από το χρόνο κατάρτισης της ένδικης μίσθωσης (Απρίλιος 2010) και το μίσθωμα που θα μπορούσε να επιτευχθεί για το εν λόγω μίσθιο υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης δε θα υπερέβαινε το ποσό των 2.500 ΕΥΡΩ. Επομένως, υφίσταται διαφορά μεταξύ του μισθώματος που συμφωνήθηκε και αυτού που προκύπτει από την πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου η οποία κατά την κρίση του δικαστηρίου υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε ο ενάγων μισθωτής και η εμμονή της εναγομένης στην πληρωμή του συμφωνημένου μισθώματος, αντιμάχεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η αναπροσαρμογή (μείωση) αυτού. Τούτο δε προκειμένου η αντιπαροχή της εναγομένης να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλήρωσης της παροχής, με τη σημείωση ότι η αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ δεν σημαίνει, όπως προαναφέρθηκε, διαμόρφωση αυτού σε εκείνο ακριβώς το ύψος το οποίο μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης αλλά αναπροσαρμογή αυτού στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Με βάση όλα αυτά συνεκτιμώμενης  και της ασφάλειας των συναλλαγών (η εναγομένη δαπάνησε σημαντικά ποσά για την ανακαίνιση του μισθίου και καταβάλλει και αυτή μισθώματα, που είχαν καθορισθεί πριν την κατάρτιση της ένδικης μίσθωσης) κρίνεται αναγκαία η μείωση του συμφωνημένου μισθώματος για το επίδικο μίσθιο σε ποσοστό 12% και συγκεκριμένα πρέπει το οφειλόμενο γι' αυτό μίσθωμα να αναπροσαρμοσθεί για χρονικό διάστημα δύο (2) ετών αρχομένου από την επίδοση της αγωγής στο ποσό των 2.640 ΕΥΡΩ, με το οποίο και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη.
Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο που με την εκκαλουμένη απόφασή του έκρινε διαφορετικά και απέρριψε την αγωγή έσφαλε και βασίμως παραπονείται ο ενάγων με το σχετικό λόγο της εφέσεώς του.
Σημειωτέον ότι το διαλαμβανόμενο στις κατατεθείσες στο παρόν Δικαστήριο έγγραφες προτάσεις της εναγομένης-εφεσίβλητης αίτημά της, σύμφωνα με το άρθρο 451 παρ.1 ΚΠολΔ να προσκομίσει ο ενάγων τα εκκαθαριστικά σημειώματα της Εφορίας και τα έντυπα ΕΙ και Ε3 των οικονομικών ετών 2010, 2011 και 2012 προκειμένου ν' αναδειχθεί αν η ασκού μένη στο μίσθιο είχε μείωση του «τζίρου» της, ώστε να κριθεί και η ανάγκη μείωσης του μισθώματος, πρέπει ν' απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμο, καθόσον, πέραν του ότι η μισθωτική αξία του ακινήτου δεν εξαρτάται από τα έσοδα της ασκουμένης σ' αυτό επιχείρησης, από τα υπόλοιπα αποδεικτικά μέσα το Δικαστήριο σχημάτισε πλήρη δικανική πεποίθηση για το επίμαχο θέμα (μισθωτική αξία επιδίκου ακινήτου) και δεν κρίνεται αναγκαία η επίδειξη των αιτούμενων εγγράφων (Ερμηνεία ΚΠολΔ Κεραμέα-Κονδύλη-Νίκα έκδοση 2000 άρθρο 450 αριθ. Lj άρθρο 451 αριθ. 4 ΕφΠειρ 440/2006 ΕΝΔ 2006 σελ. 307).
   Τέλος ο ισχυρισμός της εναγομένης ότι η άσκηση του κρινόμενου δικαιώματος του ενάγοντος είναι καταχρηστική, διότι α) η οικονομική κατάσταση στην Ελλάδα βελτιώνεται, β) το λιμάνι του Πειραιά έχει μεγάλη ανάπτυξη, γ) έχει αυξηθεί κίνηση των τουριστικών γραφείων (λόγω της άφιξης ξένων τουριστών) στον Πειραιά, δ) έχουν συναφθεί συμβάσεις μισθώσεως με 100 ΕΥΡΩ το τετραγωνικό μέτρο και το καταβαλλόμενο μίσθωμα υπολείπεται των δυναμένων να επιτευχθούν με τωρινές συμβάσεις μισθωμάτων, ε) ο ενάγων ουδέποτε διαμαρτυρήθηκε για την καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος κατά τα προηγούμενα έτη και δη όταν οι συνέπειες της κρίσης στην Ελλάδα ήταν μεγαλύτερες και στ) άσκησε την υπό κρίση αγωγή ενόψει λήξεως του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης προκειμένου να επιτύχει μικρότερο μίσθωμα είναι απορριπτέος ως μη νόμιμος. Διότι και αληθή υποτιθέμενα τα επικαλούμενα ως άνω πραγματικά περιστατικά, προς θεμελίωσή του, δεν συνιστούν κατάχρηση δικαιώματος κατ' άρθρον 281 ΑΚ.
Περαιτέρω, όπως και η εφεσίβλητη συνομολογεί με τις έγγραφες προτάσεις της στο παρόν δικαστήριο τα μισθώματα των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2013, έχουν εξοφληθεί και επομένως η κρινόμενη ανταγωγή, με την οποία επιδιώκετο η επιδίκαση των ως άνω μισθωμάτων, είναι απορριπτέα ως ουσιαστικά αβάσιμη.
Κατ' ακολουθίαν όλων όσων προαναφέρθηκαν πρέπει να γίνει δεκτή η κρινόμενη έφεση ως ουσιαστικά βάσιμη. Να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη απόφαση, να κρατηθεί η υπόθεση προς περαιτέρω έρευνα, να γίνει υπό κρίση αγωγή, η οποία είναι αρκούντως ορισμένη, εν μέρει δεκτή ως ουσιαστικά βάσιμη κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό και ν' απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμη η κρινόμενη ανταγωγή. Τέλος, τα δικαστικά έξοδα και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας πρέπει να συμψηφιστούν μεταξύ των διαδίκων λόγω της ιδιαίτερης δυσχέρειας ως προς την ερμηνεία που εμφάνισαν οι κανόνες δικαίου που εφαρμόστηκαν στην προκειμένη περίπτωση (άρθρα 179, 185 ΚΠολΔ).
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται τύποις και κατ' ουσίαν την έφεση.
Εξαφανίζει την 2787/2013 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιώς (διαδικασία μισθωτικών διαφορών).
Κρατεί την υπόθεση προς κατ' ουσίαν έρευνα.
Απορρίπτει την ανταγωγή.
Δέχεται εν μέρει την αγωγή.
Αναπροσαρμόζει (μειώνει) το μηνιαίο μίσθωμα του αναφερομένου στο σκεπτικό της παρούσας μισθίου, καταστήματος στο ποσό των δύο χιλιάδων εξακοσίων σαράντα (2.640) ΕΥΡΩ για χρονικό διάστημα δύο ετών, αρχομένου από την επίδοση της αγωγής.
Συμψηφίζει μεταξύ των διαδίκων τα δικαστικά έξοδα και των δύο βαθμών δικαιοδοσίας.
Κρίθηκε, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε στον Πειραιά σε έκτακτη, δημόσια στο ακροατήριο του συνεδρίαση, στις 4 Νοεμβρίου 2014, χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.

    Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ                                          Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ